Résumé

> La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal officiel du 3 avril 2014. Son titre IV, "Moderniser les documents de planification et d'urbanisme" (articles 126 et suivants), vise notamment à améliorer l'information sur la pollution des sols et à clarifier les responsabilités des acteurs, dans le but d’encourager le redéploiement des friches industrielles vers un usage résidentiel.

> Renforcement des droits de l’acquéreur et du locataire d’un terrain ayant accueilli une ICPE
La loi ALUR fait entrer le droit de l’environnement dans le droit de l’urbanisme et prévoit que :

• le préfet de département élabore des « secteurs d’information sur les sols », zones

          de vigilance déterminées par l’administration comprenant en particulier les terrains
          pollués susceptibles de changer d’usage. Ces secteurs d’information seront annexés au
          plan local d'urbanisme (PLU) (article 125-6.-I à III révisé du code de l’environnement) ;

• le certificat d'urbanisme indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur la carte

          des anciens sites industriels et activités de services, que l’Etat doit publier (article
           L. 125-6.-IV révisé du code de l’environnement) ;

• le vendeur ou le bailleur d’un terrain situé en secteur d'information sur les sols en informe

          l'acquéreur ou le locataire dans l’acte de vente ou de location. A défaut et si le projet ne
          peut se faire en raison d’une pollution, l'acquéreur ou le locataire pourra demander
          la résolution du contrat ou, soit se faire restituer une partie du prix de vente, soit obtenir
          une réduction du loyer, dans les deux ans qui suivent la découverte de la pollution.
          L'acquéreur peut en outre demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur
          lorsque le coût ne « paraît pas disproportionné » (article L. 125-7 nouveau du code de
          l’environnement).

> Possibilité pour un tiers de se substituer à l’exploitant d’ICPE pour la réhabilitation
La loi ALUR prévoit également (article L. 512-21 du code de l’environnement) la possibilité de transférer à un tiers l’obligation de remise en état du terrain pesant sur l’exploitant de l’ICPE mise à l'arrêt définitif.

(1) Ces dispositions sont déjà appliquées par le juge judiciaire. Il s’agit donc d’une extension du principe de droit commun du contrat.  

Plus précisément,

• sous réserve de l’accord du préfet de département (qui se prononcera sur l'usage futur du site et

          vérifiera les capacités techniques et financières du tiers), le tiers se substitue à l'exploitant
          pour réaliser les travaux de réhabilitation ;

• dans le cas où l’usage envisagé est d’une autre nature que celui défini selon la législation

          ICPE, le tiers doit :

- obtenir l’accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l’EPCI compétent

             en matière d’urbanisme ainsi que du propriétaire du terrain s’il ne s’agit pas
             de l’exploitant ;

- adresser au préfet un mémoire de réhabilitation démontrant la compatibilité entre

             l’état des sols et l’usage prévu ;

• toutefois, en cas de défaillance du tiers, c’est le dernier exploitant qui  devra mettre en

         œuvre les mesures de réhabilitation pour l'usage défini.

> Encadrement des changements d'usages ultérieurs
Afin d’assurer une plus grande traçabilité des terrains à risque, en cas de changement d'usage, le maître d'ouvrage définit des « mesures de gestion de la pollution des sols » et fait attester la mise en œuvre de ces mesures par un bureau d’études certifié (article L. 556-1 modifié du code de l'environnement).

> Hiérarchisation des responsabilités
Sont définis, par ordre de priorité, les responsables en cas de pollution des sols (ancien article L. 556-1 du code de l'environnement réécrit et transformé en un article L. 556-3).

Il s’agit

• du dernier exploitant de l'installation  à l'origine de la pollution des sols, ou du tiers ou du

          maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage, chacun pour ses obligations
          respectives ; pour les sols pollués par une autre origine, du producteur des déchets qui a
          contribué à l'origine de la pollution des sols ou du détenteur des déchets dont la faute y a
          contribué ;

• à titre subsidiaire, en l'absence de responsable visé au paragraphe précédent, du propriétaire

         de l'assise foncière des sols pollués, s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou
         qu'il n'est pas étranger à cette pollution.

(2 ) Sont concernées les installations :
    - de l'annexe III de la directive 2004/35/CE du 21 avril 2004 sur la responsabilité environnementale (installations soumises
       à permis IPPC, de gestion des déchets, à l’origine de rejets de substances dangereuses dans l’eau, de transport de
       substances dangereuses, etc.),
    - classées pour la protection de l'environnement,
    - nucléaires de base.